Affrancazione: semplice e veloce

aerial view of city buildings

Con il decreto legge 28 settembre 2020, n. 151 (Regolamento recante rimozione dei vincoli di prezzo gravanti sugli immobili costruiti in regime di edilizia convenzionata) la procedura di affrancazione del vincolo del prezzo massimo di cessione è stata semplificata, agevolandone l’iter e riducendone i tempi. 

Una buona notizia per tutti i proprietari, o ex proprietari, di immobili realizzati in edilizia convenzionata caduti nella rete della burocrazia. 

Cos’è l’affrancazione? 
L’affrancazione è la procedura mediante la quale si provvede alla rimozione del vincolo del prezzo massimo di cessione su quegli immobili realizzati in edilizia convenzionata, dietro pagamento di una somma al Comune di pertinenza. 

Una procedura non sempre messa in atto: molti alloggi vincolati dal prezzo di cessione vennero venduti al prezzo libero di mercato senza procedere prima ad affrancazione, proprio perché il vincolo era erroneamente inteso a carico del solo costruttore al momento della vendita. Il tutto con la complicità delle istituzioni, poiché il Comune di competenza rilasciava il nulla osta che permetteva al notaio di rogitare liberamente. 

Nel 2015 una sentenza della Corte di Cassazione ha invece ribaltato la situazione, stabilendo l’esistenza del vincolo del prezzo massimo di cessione sull’immobile fino alla sua affrancazione, quindi legandolo a tutte le compravendite passate e future. 

Ciò ha dato vita a numerose questioni legali tra venditori e acquirenti, in quanto quest’ultimi si trovavano nella scomoda situazione di essere proprietari di un immobile acquistato al prezzo di mercato, ma dal valore “agevolato” (ridotto spesso fino a 1/3 del prezzo pagato). 

Una situazione esplosiva sulla quale è stato deciso di mettere la parola fine, intervenendo proprio sul procedimento di affrancazione. 

A chi è rivolta? 

  • A tutti i proprietari degli alloggi realizzati in edilizia convenzionata, concessi in diritto di superficie o cedute in diritto di proprietà, trascorsi cinque anni dal primo atto di trasferimento; 
  • Agli “ex proprietari” che hanno venduto l’immobile senza procedere ad affrancazione. 
    Ciò vale anche per le compravendite concluse antecedentemente l’entrata in vigore del decreto legge in questione, poiché la norma che riguarda la procedura di affrancazione ha valore retroattivo. 

Come è stata semplificata la procedura? 

Con il nuovo decreto, la semplificazione sta nello sgravare il privato e l’ente del peso dell’intera pratica, mediante l’ausilio di un tecnico professionista. 

Il tecnico, incaricato dal richiedente affrancazione, redigerà una relazione tecnica asseverata ai sensi del D.P.R. 445/200, finalizzata a determinare il canone/corrispettivo di affrancazione per la rimozione del vincolo del prezzo massimo di cessione, riducendo notevolmente i tempi di lavorazione della pratica. 

Questo nuovo modus operandi è valido sia per le nuove richieste di affrancazione, sia per le richieste già inoltrate, prima dell’entrata in vigore del decreto, ma che non hanno ancora avuto esito. 

Il contributo/canone di affrancazione per la rimozione del vincolo, una volta evasa la pratica, potrà essere corrisposto o in unica tranche o in più rate. 

Effetti per cause legali legate alla mancata affrancazione di un immobile? 

Questa procedura di affrancazione “snellita” è stata introdotta anche per tendere la mano a tutti quegli ex proprietari che, inconsapevolmente e col benestare delle istituzioni che rilasciavano nulla osta, hanno proceduto alla vendita dell’immobile al prezzo libero di mercato, salvo poi incappare in cause legali e richieste di risarcimento da parte dell’acquirente che, spesso, ammontavano a centinaia di migliaia di euro. 

L’esito positivo della richiesta di affrancazione, anche se presentata in data successiva alla compravendita e in presenza di una contesa giudiziaria, può essere opposto alla richiesta di risarcimento. Questo perché l’immobile affrancato viene svincolato, acquisendo nuovamente il suo prezzo di mercato. 

Ciò permetterebbe al venditore, dunque, di mettere fine ad eventuali cause legali risparmiando centinaia di migliaia di euro. 

Penta Project dal 25 novembre, giorno di entrata in vigore del decreto, ha assimilato le linee guida procedurali del nuovo iter, predisponendo le risorse necessarie alla corretta e rapida evasione delle pratiche di affrancazione, nonché riservando maggior priorità data la delicata situazione. 

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